Landpacht
1. Begriff
2. Formvorschriften
3. Rechte und Pflichten des Verpächters
4. Rechte und Pflichten des Pächters
5. Beendigung des Landpachtverhältnisses
a. Befristeter Pachtvertrag
b. Ordentliche Kündigung
c. Außerordentliche Kündigung
6. Zuständiges Gericht
1. Begriff
Zwar sind die Vertragsparteien in der inhaltlichen Gestaltung des Landpachtvertrages grundsätzlich frei. Die Verpachtung eines Grundstücks zur landwirtschaftlichen Nutzung ist aber gesonderten Vorschriften unterworfen, insbesondere den §§ 585 – 597 BGB und dem LPachtVG, wobei ergänzend das Miet- und Pachtvertragsrecht und das allgemeine Schuldrecht Anwendung finden.
Unter Landpacht versteht man die Verpachtung eines Grundstücks mit oder ohne die der Bewirtschaftung dienenden Wohn- und Wirtschaftsgebäude zur landwirtschaftlichen Nutzung (§ 585 S. 1 BGB).
Landwirtschaft meint die zur Gewinnung pflanzlicher oder tierischer Erzeugnisse betriebene Bodenbewirtschaftung und mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung und den Gartenbau (§ 585 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Die Pacht forstwirtschaftlicher Grundstücke muss dann den Anforderungen des Landpachtrechts genügen, wenn der Pächter einen überwiegend landwirtschaftlichen Betrieb betreibt. Ansonsten richtet sich die Rechtslage nach dem allgemeinen Pachtrecht.
Es ist dringend angeraten, dass die Parteien entsprechend § 585 b BGB zu Beginn des Pachtverhältnisses eine detaillierte Beschreibung der Pachtsache anfertigen, die von beiden Seiten unterschreiben wird. Weigert sich eine Partei an der Aufstellung mitzuwirken, kann an ihrer Stelle ein Sachverständiger handeln. Die Kosten wären dann von beiden Seiten hälftig zu tragen.
2. Formvorschriften
Pachtverträge, deren Dauer zwei Jahre übersteigen, sind schriftlich abzuschließen (§ 585 a BGB). Ansonsten gilt der Vertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen und unterliegt einer zweijährigen Kündigungsfrist.
Der Verpächter ist gemäß § 2 LPachtVG verpflichtet, den Abschluss des Vertrages binnen eines Monats dem zuständigen Amt für Landwirtschaft anzuzeigen. Dieses kann den Vertrag dann gemäß § 4 LPachtVG beanstanden.
3. Rechte und Pflichten des Verpächters
Während des Pachtverhältnisses hat der Verpächter die Pachtsache in einem die vertragsgemäße Nutzung ermöglichenden Zustand zu erhalten (§ 586 Abs. BGB). Daneben obliegen ihm die außergewöhnlichen Ausbesserungen.
Bei einem vertrags-/gesetzeswidrigen Gebrauch der Pachtsache hat der Verpächter zunächst eine Abmahnung auszusprechen und kann bei deren Erfolglosigkeit auf Unterlassung klagen. Für Forderungen aus dem Pachtverhältnis hat er ein dem Vermieterpfandrechtentsprechendes Pachtpfandrecht (§ 592 BGB).
4. Rechte und Pflichten des Pächters
Der Pächter hat den Pachtzins zu zahlen und die Pachtsache nur innerhalb der vereinbarten Nutzung zu gebrauchen. Er hat die gewöhnlichen Ausbesserungen auf seine Kosten durchzuführen.
Eine Unterverpachtung erfordert gemäß § 589 BGB die Zustimmung des Verpächters. Verweigert der Verpächter diese, hat der Pächter - anders als im Mietrecht - kein Kündigungsrecht.
Der Pächter ist berechtigt, während der Pachtzeit die Nutzung der Pachtsache zu ändern, sofern eine landwirtschaftliche Nutzung gewährleistet bleibt und für den Verpächter keine Rechtsnachteile entstehen.
5. Beendigung des Landpachtverhältnisses
a. Befristeter Pachtvertrag
Ist der Pachtvertrag für einen bestimmten Zeitraum geschlossen, endet das Pachtverhältnis automatisch mit Ablauf dieses Zeitraums. War der Pachtvertrag aber für mindestens drei Jahre abgeschlossen, so verlängert er sich automatisch auf unbestimmte Zeit, wenn die schriftliche Anfrage eines Vertragsteils auf Verlängerung nicht binnen einer Frist von drei Monaten abgelehnt wird (§ 594 BGB). Voraussetzungen sind aber, dass die Anfrage innerhalb des drittletzten Pachtjahres (d.h. bis spätestens zwei Jahre vor Pachtende) gestellt wird und ausdrücklich auf die Folgen der Nichtantwort hingewiesen wurde.
b. Ordentliche Kündigung
Ein unbefristeter Pachtvertrag kann gemäß § 594a Abs. 1 BGB spätestens am dritten Werktag (Zugang beim Vertragspartner) eines Pachtjahres zum Ende des nächsten Pachtjahres gekündigt werden, d.h. es besteht eine Kündigungsfrist von fast zwei Jahren.
Jede Kündigung eines Landpachtvertrages hat schriftlich zu erfolgen.
Eine Besonderheit des Landpachtvertrages ist in § 595 BGB geregelt: Bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen kann der Pächter die Fortsetzung des Pachtverhältnisses verlangen.
c. Außerordentliche Kündigung
Daneben besteht für beide Vertragsparteien unter den gesetzlich bezeichneten Voraussetzungen die Möglichkeit, den Vertrag vorzeitig zu kündigen (§ 594 a Abs. 2 bis 594 e BGB).
6. Zuständiges Gericht
Zuständige Gerichte in Landpachtsachen sind gemäß § 2 LwVfG die Landwirtschaftsgerichte als gesonderte Abteilungen der Amtsgerichte. In der Regel findet sich nur ein Landwirtschaftsgericht in jedem Landgerichtsbezirk. Dazu gibt das jeweilige Gerichtszuständigkeitsgesetz der Länder Auskunft.